Contratos e aluguel

É antes da assinatura que ainda dá para negociar. Os pontos que mais pesam depois são a multa por sair antes, a forma de reajuste, quem paga cada despesa, as garantias e o que acontece se uma parte descumprir.

Vale também conferir quem assina pela outra parte e se ela pode assumir aquelas obrigações, sobretudo quando é uma empresa.

O inquilino pode sair antes do fim do contrato pagando a multa prevista, reduzida na proporção do tempo que já cumpriu (art. 4º da Lei 8.245/1991). O dono, ao contrário, não pode pedir o imóvel de volta durante o prazo do contrato.

Um exemplo: multa de 3 aluguéis num contrato de 30 meses, com 10 meses cumpridos. Faltam 20 dos 30 meses, então a multa cai para 2 aluguéis.

Quem é transferido pelo empregador para outra cidade fica dispensado da multa, desde que avise o dono por escrito com 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

A falta de pagamento permite ao dono pedir o despejo, junto com a cobrança dos aluguéis em atraso (arts. 9º, III, e 62, I, da Lei 8.245/1991).

O inquilino pode evitar o despejo pagando, em 15 dias contados da citação, todo o débito atualizado, com multas, juros, custas e honorários (art. 62, II).

Quando o contrato não tem garantia nenhuma, como fiador, caução ou seguro-fiança, o juiz pode mandar desocupar o imóvel em 15 dias logo no início do processo (art. 59, § 1º, IX).

No aluguel residencial de 30 meses ou mais, o contrato termina na data prevista. Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do dono, ele passa a valer por prazo indeterminado, e o dono pode pedir a saída a qualquer tempo, com 30 dias de aviso (art. 46 da Lei 8.245/1991).

Nos contratos residenciais com menos de 30 meses, a prorrogação é automática, e o dono só pode retomar o imóvel nos casos que a lei lista (art. 47).