Quando o fiador pode sair do contrato de aluguel?

O fiador só pode sair da fiança do aluguel por vontade própria depois que o prazo do contrato termina e a locação passa a valer por prazo indeterminado. Nesse caso, ele notifica o proprietário e continua responsável por mais 120 dias (art. 40, X, da Lei do Inquilinato). Durante o prazo do contrato, a saída depende de acordo.

A crença de que o fiador pode deixar a garantia a qualquer momento é comum e custa caro. Enquanto ele não se desliga da forma prevista em lei, responde pelos aluguéis e encargos que o inquilino deixar de pagar.

Se o contrato ainda está dentro do prazo

Quem assinou como fiador de um contrato de 30 meses, por exemplo, assumiu a garantia por todo esse período. Não existe notificação que encerre a fiança antes do fim do prazo sem a concordância do proprietário.

O caminho, nesse caso, é negociar a troca. O proprietário pode aceitar outro fiador ou outra garantia prevista na lei, como caução ou seguro-fiança (art. 37), e a substituição deve ficar registrada por escrito, com a assinatura de todos.

Se o contrato já venceu e o inquilino continua no imóvel

Terminado o prazo sem novo contrato, a locação continua por prazo indeterminado, e a fiança, em regra, acompanha essa prorrogação até a devolução das chaves (art. 39). É a partir daí que o fiador pode pedir para sair.

A saída se faz por notificação por escrito ao proprietário. Recebida a notificação, o fiador continua responsável por todos os efeitos da fiança durante 120 dias e, depois disso, fica desobrigado das dívidas que surgirem (art. 40, X).

Por exemplo, um contrato venceu em 01/03/2026 e o inquilino continuou no imóvel. O fiador envia a notificação, que o proprietário recebe em 10/06/2026. O fiador responde pelos aluguéis e encargos que vencerem até 08/10/2026, e não pelos seguintes.

Há uma exceção. Se o contrato limitou a fiança ao prazo de duração da locação, ela termina com ele, sem necessidade de notificação. A extensão até a entrega das chaves vale apenas quando o contrato não dispõe de outra forma (arts. 39 e 40, V).

Se o inquilino se separou ou o contrato foi alterado sem o fiador

Quando o casal que alugou se separa e a locação continua com quem ficou no imóvel, o fiador precisa ser comunicado. Ele tem 30 dias, contados dessa comunicação, para se desligar, e continua responsável por 120 dias após notificar o proprietário (art. 12, § 2º).

O fiador também não responde pelo que foi acrescentado ao contrato sem a concordância dele (Súmula 214 do STJ). Um aumento de aluguel negociado entre proprietário e inquilino fora do reajuste previsto no contrato, por exemplo, não pode ser cobrado do fiador que não assinou o acordo.

Se o fiador morre ou perde os bens

A obrigação do fiador passa aos herdeiros, mas limitada às dívidas vencidas até a morte e ao valor da herança (art. 836 do Código Civil). Nessa situação, e também quando o fiador fica insolvente ou vende todos os imóveis, o proprietário pode exigir um novo fiador ou outra garantia (art. 40, I a III, da Lei do Inquilinato).

A atenção aos prazos se justifica pelo tamanho do risco. O único imóvel do fiador, mesmo sendo a casa onde ele mora, pode ser penhorado para pagar a dívida do aluguel (Súmula 549 do STJ).

Se a fiança não é de aluguel

Fora da locação, vale o Código Civil. Quem prestou fiança sem prazo determinado, num empréstimo, por exemplo, pode se desligar quando quiser, por notificação ao credor, e continua responsável por 60 dias depois dela (art. 835 do Código Civil).

O que fazer agora

Se você é fiador, leia o contrato e verifique se o prazo já terminou e se há cláusula sobre a fiança depois dele. Para sair, envie a notificação por escrito ao proprietário por um meio que comprove o recebimento, como carta com aviso de recebimento ou notificação pelo cartório de títulos e documentos. Guarde a prova da data.

Se você é o inquilino, o aviso do fiador permite ao proprietário exigir nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único). O que acontece quando o aluguel atrasa e o contrato tem fiador está em Inquilino não paga o aluguel: o que fazer?. O que muda quando o contrato passa a prazo indeterminado está em Multa por sair do aluguel antes do prazo.

Se você é o proprietário, ao receber a notificação, conte os 120 dias e providencie a nova garantia dentro desse período. A página de Direito Contratual mostra como o escritório atende questões de contrato e locação, e a página de contato explica o que acontece depois que você escreve.

Base legal

• Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), arts. 12, 37, 39 e 40, com a redação dada pela Lei 12.112/2009
• Código Civil, arts. 835 e 836
• Súmulas 214 e 549 do STJ