A crença de que o fiador pode deixar a garantia a qualquer momento é comum e custa caro. Enquanto ele não se desliga da forma prevista em lei, responde pelos aluguéis e encargos que o inquilino deixar de pagar.

Se o contrato ainda está dentro do prazo

Quem assinou como fiador de um contrato de 30 meses, por exemplo, assumiu a garantia por todo esse período. Não existe notificação que encerre a fiança antes do fim do prazo sem a concordância do proprietário.

O caminho, nesse caso, é negociar a troca. O proprietário pode aceitar outro fiador ou outra garantia prevista na lei, como caução ou seguro-fiança (art. 37), e a substituição deve ficar registrada por escrito, com a assinatura de todos.

Se o contrato já venceu e o inquilino continua no imóvel

Terminado o prazo sem novo contrato, a locação continua por prazo indeterminado, e a fiança, em regra, acompanha essa prorrogação até a devolução das chaves (art. 39). É a partir daí que o fiador pode pedir para sair.

A saída se faz por notificação por escrito ao proprietário. Recebida a notificação, o fiador continua responsável por todos os efeitos da fiança durante 120 dias e, depois disso, fica desobrigado das dívidas que surgirem (art. 40, X).

Por exemplo, um contrato venceu em 01/03/2026 e o inquilino continuou no imóvel. O fiador envia a notificação, que o proprietário recebe em 10/06/2026. O fiador responde pelos aluguéis e encargos que vencerem até 08/10/2026, e não pelos seguintes.

Há uma exceção. Se o contrato limitou a fiança ao prazo de duração da locação, ela termina com ele, sem necessidade de notificação. A extensão até a entrega das chaves vale apenas quando o contrato não dispõe de outra forma (arts. 39 e 40, V).

Se o inquilino se separou ou o contrato foi alterado sem o fiador

Quando o casal que alugou se separa e a locação continua com quem ficou no imóvel, o fiador precisa ser comunicado. Ele tem 30 dias, contados dessa comunicação, para se desligar, e continua responsável por 120 dias após notificar o proprietário (art. 12, § 2º).

O fiador também não responde pelo que foi acrescentado ao contrato sem a concordância dele (Súmula 214 do STJ). Um aumento de aluguel negociado entre proprietário e inquilino fora do reajuste previsto no contrato, por exemplo, não pode ser cobrado do fiador que não assinou o acordo.

Se o fiador morre ou perde os bens

A obrigação do fiador passa aos herdeiros, mas limitada às dívidas vencidas até a morte e ao valor da herança (art. 836 do Código Civil). Nessa situação, e também quando o fiador fica insolvente ou vende todos os imóveis, o proprietário pode exigir um novo fiador ou outra garantia (art. 40, I a III, da Lei do Inquilinato).

A atenção aos prazos se justifica pelo tamanho do risco. O único imóvel do fiador, mesmo sendo a casa onde ele mora, pode ser penhorado para pagar a dívida do aluguel (Súmula 549 do STJ).

Se a fiança não é de aluguel

Fora da locação, vale o Código Civil. Quem prestou fiança sem prazo determinado, num empréstimo, por exemplo, pode se desligar quando quiser, por notificação ao credor, e continua responsável por 60 dias depois dela (art. 835 do Código Civil).

O que fazer agora

Se você é fiador, leia o contrato e verifique se o prazo já terminou e se há cláusula sobre a fiança depois dele. Para sair, envie a notificação por escrito ao proprietário por um meio que comprove o recebimento, como carta com aviso de recebimento ou notificação pelo cartório de títulos e documentos. Guarde a prova da data.

Se você é o inquilino, o aviso do fiador permite ao proprietário exigir nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único). O que acontece quando o aluguel atrasa e o contrato tem fiador está em Inquilino não paga o aluguel: o que fazer?. O que muda quando o contrato passa a prazo indeterminado está em Multa por sair do aluguel antes do prazo.

Se você é o proprietário, ao receber a notificação, conte os 120 dias e providencie a nova garantia dentro desse período. A página de Direito Contratual mostra como o escritório atende questões de contrato e locação, e a página de contato explica o que acontece depois que você escreve.

Base legal

• Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), arts. 12, 37, 39 e 40, com a redação dada pela Lei 12.112/2009
• Código Civil, arts. 835 e 836
• Súmulas 214 e 549 do STJ

O sinal, que a lei também chama de arras, é o valor pago na assinatura para confirmar o negócio. Quando a compra se concretiza, ele é abatido do preço (art. 417), e por isso muitos o tratam como simples adiantamento. A diferença aparece justamente quando alguém desiste.

Se quem desiste é o comprador

Quando o comprador deixa de cumprir o contrato, o vendedor pode considerá-lo desfeito e ficar com o sinal (art. 418, I). Não importa o motivo pessoal da desistência, como uma mudança de planos ou a descoberta de outro imóvel mais barato.

Por exemplo, um comprador assina a compra de uma casa de R$ 300.000 e paga R$ 30.000 de sinal. Um mês depois, desiste. O vendedor pode reter os R$ 30.000 e procurar outro comprador.

O sinal funciona como indenização mínima. Se o vendedor provar prejuízo maior, pode cobrar a diferença, e também pode, em vez de desfazer o negócio, exigir que a compra seja cumprida, com perdas e danos (art. 419).

Se quem desiste é o vendedor

Quando é o vendedor quem não cumpre o contrato, o comprador pode desfazê-lo e exigir a devolução do sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (art. 418, II). É daí que vem a ideia do sinal devolvido em dobro.

No mesmo exemplo, o vendedor que recebeu R$ 30.000 de sinal e desistiu de vender a casa devolve R$ 60.000, corrigidos. O comprador também pode preferir exigir a venda, com perdas e danos, em vez de receber o dinheiro (art. 419).

O mesmo vale quando a venda não sai por causa de um problema que cabia ao vendedor resolver, como uma pendência na documentação do imóvel que ele não revelou ou não regularizou no prazo combinado.

Se o contrato prevê direito de arrependimento

Alguns contratos permitem que qualquer das partes desista, mediante a perda do sinal. Nesse caso, o sinal tem função apenas de indenização. Quem pagou e desiste perde o valor, e quem recebeu e desiste devolve o sinal mais o equivalente, sem que nenhum dos dois possa pedir indenização além disso (art. 420).

A diferença prática está no limite do prejuízo. Com cláusula de arrependimento, quem desiste sabe de antemão quanto vai perder. Sem ela, a outra parte pode cobrar prejuízo maior que o sinal ou exigir que o negócio seja cumprido.

Se nenhum dos dois deu causa ao desfazimento

A perda do sinal pressupõe que uma das partes deixou de cumprir o contrato. Quando a compra não se realiza por um motivo que não depende de nenhum dos dois, essa base desaparece.

Um exemplo é o do financiamento. Se o contrato dizia que a compra dependia da aprovação do crédito e o banco o negou, o comprador não descumpriu o contrato, e a retenção do sinal perde fundamento. Sem essa previsão no contrato, a discussão fica mais difícil, porque o comprador precisa demonstrar que não deu causa ao problema.

Se o sinal é muito alto ou a compra é de loja ou construtora

Um sinal desproporcional ao negócio pode ter a perda reduzida pelo juiz, que aplica a regra de redução das penalidades excessivas (art. 413 do Código Civil), como orienta o Enunciado 165 das Jornadas de Direito Civil. A redução não é automática e depende do valor do sinal em relação ao preço e ao prejuízo real.

Na compra feita de empresa, como um carro numa concessionária ou um móvel numa loja, vale também o Código de Defesa do Consumidor. Cláusula que imponha perda exagerada ao consumidor pode ser considerada abusiva e nula (art. 51, IV, do CDC).

O imóvel na planta, comprado diretamente da incorporadora, tem regra própria. Quando o comprador desiste, recebe de volta o que pagou, corrigido, com dois descontos, a comissão de corretagem e uma multa. A multa pode chegar a 25% do valor pago, ou a 50% quando a obra está sob o regime de patrimônio de afetação (art. 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018).

O que fazer agora

Antes de pagar o sinal, verifique se o contrato registra, por escrito, o valor pago a título de sinal e se existe direito de arrependimento. O contrato também deve dizer o que acontece se o financiamento for negado e qual é o prazo para a escritura. Guarde o comprovante de pagamento.

Se a compra é de imóvel, peça antes a certidão de matrícula atualizada, para saber se o vendedor é mesmo o dono e se há penhora ou dívida registrada. Quem paga o sinal e passa a ocupar o imóvel só com o contrato particular fica na situação descrita em Contrato de gaveta tem validade?, até a escritura ser registrada.

Se a outra parte desistiu, registre por escrito a desistência e o pedido de devolução ou de cumprimento, e guarde as mensagens trocadas. A página de Direito Contratual mostra como o escritório atende a análise e a elaboração de contratos, e a página de contato explica o que acontece depois que você escreve.

Base legal

• Código Civil, arts. 413 e 417 a 420, com a redação dada ao art. 418 pela Lei 14.905/2024
• Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV
• Lei 4.591/1964, art. 67-A, incluído pela Lei 13.786/2018
• Enunciado 165 das Jornadas de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal

Antes de qualquer providência, um alerta que evita um problema maior. Trocar a fechadura, cortar a água ou retirar os móveis por iniciativa própria não é permitido, ainda que haja meses de atraso, e pode configurar o crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal).

Depois de quanto tempo de atraso é possível pedir o despejo

Não há número mínimo de meses. A lei permite a rescisão da locação pela falta de pagamento do aluguel e dos encargos, sem fixar quantos (art. 9º, III), e um único mês em atraso já é suficiente. Também não é obrigatório notificar o inquilino antes, porque, quando o aluguel tem data certa, o simples atraso já o coloca em mora (art. 397 do Código Civil).

Por exemplo, um proprietário alugou uma casa por R$ 1.500 e, em 2025, o inquilino deixou de pagar em março. Ele esperou, confiando nas promessas, e em agosto a dívida já somava cinco meses, mais as contas de água e o IPTU que o contrato punha a cargo do inquilino. Cada mês de espera aumenta a dívida que dificilmente será recuperada por inteiro.

Se o contrato não tem nenhuma garantia

É a situação em que o despejo pode ser mais rápido. Sem fiador, caução, seguro-fiança ou outra garantia, ou quando a garantia se extinguiu, o juiz pode determinar a desocupação em 15 dias logo no início do processo, antes mesmo de ouvir o inquilino (art. 59, § 1º, IX). Essa ordem, chamada liminar, depende de requisitos que o proprietário precisa cumprir ao pedir.

Por exemplo, uma proprietária alugou um apartamento a um conhecido, sem fiador e só com um contrato simples, e o aluguel parou de ser pago. Justamente por não haver garantia, ela pode pedir a desocupação rápida. A locação sem contrato escrito também é reconhecida pela lei (art. 47), mas aí a existência do aluguel precisa ser provada.

Se o contrato tem fiador, caução ou seguro-fiança

Com garantia, não cabe a ordem liminar de desocupação, e o despejo segue o andamento normal do processo. Em contrapartida, o proprietário tem de quem cobrar. Por exemplo, num contrato com fiador, o fiador pode ser incluído na mesma ação para responder pela dívida (art. 62, I), e, no seguro-fiança, a seguradora indeniza conforme a apólice.

A imobiliária só responde no lugar do inquilino se o contrato de administração tiver cláusula de garantia de aluguel. Sem essa cláusula, sua função é cobrar e repassar os valores.

Se o inquilino quer pagar e continuar no imóvel

Mesmo depois de proposta a ação, o inquilino, ou o fiador, pode evitar o despejo quitando a dívida no processo, dentro de um prazo curto e com acréscimos fixados em lei (art. 62, II). Por exemplo, um inquilino que atrasou três meses depois de perder o emprego, e conseguiu o dinheiro com a família, ainda pode manter a locação se pagar a tempo. Esse direito, porém, não pode ser usado repetidamente.

Se você é o inquilino, o prazo começa a correr quando você é citado, e é nesse momento que a possibilidade de manter a locação se decide.

Quanto tempo leva até a desocupação

A duração do processo varia muito de uma comarca para outra. O que a lei fixa é a etapa final. Julgado procedente o despejo por falta de pagamento, o inquilino tem 15 dias para desocupar o imóvel voluntariamente (art. 63, § 1º, b), e depois disso a desocupação pode ser feita de forma compulsória.

O despejo por falta de pagamento não pode ser proposto no Juizado Especial, que só admite o despejo para uso próprio (art. 3º, III, da Lei 9.099/1995, e Enunciado 4 do FONAJE). Ele tramita na vara cível, com advogado. A cobrança dos aluguéis atrasados também tem prazo, porque o aluguel prescreve em 3 anos, como explica o artigo Dívida caduca em 5 anos?.

O que fazer agora

Se você é o proprietário, reúna o contrato, os comprovantes do que foi pago e a relação dos meses em atraso. Com eles, é possível avaliar se cabe a desocupação rápida, quem mais responde pela dívida e como pedir ao mesmo tempo a saída do inquilino e o pagamento.

Se você é o inquilino e não consegue pagar, o momento de buscar uma solução é antes da ação ou logo depois da citação. Se a intenção é sair antes do fim do contrato, o artigo Multa por sair do aluguel antes do prazo: como calcular explica o que pode ser cobrado.

A página de Direito Contratual mostra como o escritório atende questões de locação, e a página de contato explica o que acontece depois que você escreve.

Base legal

• Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), arts. 5º, 9º, 47, 59, 62 e 63, com a redação da Lei 12.112/2009
• Código Civil, art. 397
• Código Penal, art. 345
• Lei dos Juizados Especiais (Lei 9.099/1995), art. 3º, e Enunciado 4 do FONAJE

Contrato de gaveta é o nome popular da compra de imóvel feita por documento particular, sem escritura pública e sem registro. Ele não é ilegal e pode ser usado na Justiça, mas também não equivale à escritura, ainda que tenha firma reconhecida.

O que o contrato de gaveta garante

Entre as partes, o contrato de gaveta funciona como uma promessa de compra e venda, que a lei admite por documento particular (arts. 462 e 1.417 do Código Civil). Quem pagou o preço pode exigir do vendedor a escritura definitiva, e quem vendeu pode cobrar as parcelas que faltam ou, diante da falta de pagamento, pedir o desfazimento do negócio (art. 475).

A escritura pública entra num segundo momento. Ela é obrigatória para transferir imóvel de valor acima de 30 salários mínimos (art. 108), e só depois de registrada na matrícula faz do comprador o dono. Até o registro, perante qualquer outra pessoa, o vendedor continua sendo o proprietário (art. 1.245, § 1º). É dessa diferença que nascem os riscos descritos a seguir.

Se o vendedor tem dívidas ou vende o imóvel de novo

Enquanto a compra não é registrada, a matrícula continua mostrando o vendedor como dono. Se ele deixar de pagar uma dívida e for cobrado na Justiça, o credor procura bens em nome dele e encontra o imóvel. Então pede a penhora, que é o bloqueio do bem para que ele seja vendido em leilão e o dinheiro pague a dívida. O credor não sabe da venda, porque ela não aparece no cartório.

Por exemplo, alguém compra uma casa por contrato de gaveta em 2020, paga tudo e mora nela desde então. Em 2025, um banco cobra na Justiça uma dívida do antigo dono e consegue a penhora dessa casa. O comprador não é parte naquele processo, que corre só entre o banco e o vendedor.

Mesmo assim, ele pode se defender com os embargos de terceiro, a ação de quem tem um bem atingido por processo entre outras pessoas (art. 674 do CPC). Nela, ele mostra que comprou e ocupa o imóvel e pede que a penhora seja desfeita. O STJ admite essa defesa mesmo que o contrato nunca tenha sido registrado (Súmula 84 do STJ).

O que costuma decidir o caso é a data da compra. O juiz precisa se convencer de que a venda aconteceu antes da dívida, e não depois, às pressas, para tirar o imóvel do alcance do credor. Contrato sem nenhuma prova de data fica sob essa suspeita.

A data fica comprovada, por exemplo, com o registro do contrato em cartório ou com outro fato que mostre com segurança que o documento já existia, como a firma reconhecida na época da assinatura (art. 409 do CPC). Comprovantes de pagamento e contas no nome do comprador naquele endereço reforçam a prova.

Mesmo quando consegue desfazer a penhora, o comprador que não registrou a compra pode ter de pagar os honorários do advogado do credor. O motivo é que foi a falta de registro que levou o credor a penhorar o imóvel. Isso só se inverte se o credor, depois de saber da venda, insistir em manter a penhora (Tema Repetitivo 872 do STJ).

A venda repetida é o risco mais grave. Se o vendedor assinar escritura do mesmo imóvel para outra pessoa e ela registrar primeiro, quem registrou fica com o imóvel (arts. 1.245 e 1.246). Ao comprador do contrato de gaveta resta cobrar do vendedor a devolução do que pagou e a indenização pelo prejuízo.

Se o imóvel ainda está financiado

Na compra de imóvel financiado por contrato de gaveta, o financiamento continua em nome do vendedor, e o banco não participa do negócio. Quando a garantia é a alienação fiduciária, em que a propriedade fica com o banco até a quitação, a transferência dos direitos depende da concordância expressa dele (art. 29 da Lei 9.514/1997). Sem essa concordância, o banco não reconhece o comprador.

Nesse arranjo, o comprador em geral paga as parcelas em nome do vendedor. Se o pagamento atrasa, o banco pode executar a garantia e levar o imóvel a leilão, ainda que o comprador tenha pago ao vendedor tudo o que foi combinado. A mesma exigência de concordância do banco aparece quando um casal se separa e um dos dois quer ficar com o imóvel financiado, conforme explicado no artigo No divórcio, quem fica com a casa?.

Os contratos de gaveta mais antigos têm uma regra própria. Até meados dos anos 1990, era comum vender por contrato de gaveta, sem avisar o banco, a casa financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). É o sistema da casa própria financiada com dinheiro da poupança e do FGTS. A Lei 10.150/2000 permitiu regularizar essas vendas quando o contrato de gaveta foi assinado até 25/10/1996, salvo nos contratos dos planos de reajuste criados pela Lei 8.692/1993 (art. 20).

Nesses casos, o comprador pode se apresentar ao banco como o novo responsável pelo financiamento, mesmo que o banco nunca tenha concordado com a venda. Para isso, ele precisa provar a data com documento de cartório, como o contrato com firma reconhecida até 25/10/1996 ou uma procuração feita até essa data.

Feita a prova, ele pode quitar o saldo do financiamento no lugar do vendedor, inclusive com o próprio FGTS (art. 22). Muitos desses contratos tinham cobertura do FCVS, o fundo do governo que paga o saldo que sobra no fim dos financiamentos antigos. Quando há essa cobertura, o comprador também pode discutir o contrato com o banco na Justiça (Tema Repetitivo 520 do STJ).

Para o contrato de gaveta assinado depois de 25/10/1996, não há essa saída. Sem a concordância do banco, o comprador não pode nem pedir na Justiça a revisão do financiamento (Tema Repetitivo 522 do STJ).

Se o vendedor ou o comprador morre

Quando quem vendeu morre antes de assinar a escritura, o imóvel ainda aparece em nome dele e entra no inventário. A obrigação de transferir o imóvel passa aos herdeiros, e a escritura depende do inventário ou da adjudicação compulsória, explicada mais abaixo.

Quando quem comprou morre, os direitos do contrato fazem parte da herança dele. Esses direitos entram no inventário do comprador e passam aos herdeiros, que podem exigir a escritura no lugar dele.

Firma reconhecida e registro em cartório: o que muda

O reconhecimento de firma comprova que a assinatura é de quem consta no contrato. Ele dificulta a contestação do documento, mas não o transforma em escritura e não transfere a propriedade.

O registro no Cartório de Títulos e Documentos vai um pouco além. O documento particular só produz efeitos perante terceiros depois de registrado em registro público (art. 221 do Código Civil), e esse cartório guarda o contrato como prova do seu conteúdo e da sua data (art. 127, I, da Lei 6.015/1973). Mesmo assim, o comprador continua sem ser o dono.

A proteção mais forte é o registro da própria promessa na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis, o que muitos chamam de averbar o contrato. Quando o contrato não prevê direito de arrependimento, esse registro dá ao comprador o direito real à aquisição, que vale contra qualquer pessoa (art. 1.417 do Código Civil e art. 167, I, 9, da Lei 6.015/1973). A partir dele, quem comprar o imóvel depois fica sujeito ao direito do comprador de exigir a escritura (art. 1.418).

Como regularizar o imóvel

A regularização termina sempre com o imóvel registrado em nome do comprador na matrícula. O caminho até lá muda conforme a situação, e é na escolha desse caminho que a maior parte dos problemas aparece.

Por exemplo, alguém comprou um apartamento por contrato de gaveta em 2012, pagou todas as parcelas ao vendedor e mora nele desde então. Anos depois, ao tentar vender o imóvel, descobre que ele continua em nome do antigo dono, que se mudou e não atende mais o telefone. Sem a assinatura do vendedor, nenhum cartório lavra a escritura, e o comprador não consegue vender o apartamento, oferecê-lo como garantia nem deixá-lo aos filhos sem complicação.

Quando o vendedor colabora, a regularização passa pela escritura pública, pelo pagamento do ITBI, o imposto municipal sobre a transmissão, e pelo registro na matrícula. Mesmo assim, é comum surgirem pendências que travam a escritura, como dívidas do vendedor ou um cônjuge que não assinou o contrato.

Quando o vendedor se recusa a assinar, desapareceu ou morreu, a lei permite a adjudicação compulsória. Nela, a transferência é feita sem a assinatura dele, pelo juiz ou no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.418 do Código Civil e art. 216-B da Lei 6.015/1973). Ela vale mesmo para o contrato de gaveta nunca registrado (Súmula 239 do STJ), mas depende de provar que o preço foi pago.

Quando já não há como provar a compra, a usucapião pode ser outro caminho para quem ocupa o imóvel há muitos anos.

Qual desses caminhos cabe ao caso depende do que mostra a matrícula e dos documentos que o comprador tem. Um pedido feito pelo caminho errado ou com prova insuficiente costuma ser recusado, e a regularização volta ao começo.

O que fazer agora

Se você pretende comprar, peça antes a certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis. Ela mostra quem é o dono e se há financiamento, penhora ou outra dívida registrada sobre o imóvel. Quando o pagamento for parcelado, a promessa registrada na matrícula protege muito mais do que o documento guardado.

Se a compra já foi feita, reúna o contrato, os comprovantes de pagamento e os documentos que mostram a posse, como carnês de IPTU, contas de consumo e correspondências recebidas no endereço. Esses documentos são a base de qualquer um dos caminhos de regularização descritos acima.

Se você vendeu e o imóvel continua em seu nome, a regularização também lhe interessa. Enquanto o registro não muda, o município pode cobrar o IPTU tanto do comprador quanto de quem consta como proprietário (Tema Repetitivo 122 do STJ).

A página de Direito Contratual mostra como o escritório atende a análise e a elaboração de contratos, e a página de contato explica o que acontece depois que você escreve.

Base legal

• Código Civil, arts. 108, 221, 462, 475, 1.245, 1.246, 1.417 e 1.418
• Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), arts. 127, I, 167, I, 9, e 216-B, este incluído pela Lei 14.382/2022
• Código de Processo Civil, arts. 409 e 674
• Lei 9.514/1997, art. 29
• Lei 10.150/2000, arts. 20 e 22
• Súmulas 84 e 239 do STJ e Temas Repetitivos 122, 520, 522 e 872 do STJ

Os conhecidos 3 aluguéis não estão previstos em lei. Trata-se apenas do valor mais frequente nos contratos, que pela repetição passou a ser tomado como regra.

Como fazer o cálculo

O cálculo tem uma única etapa. Multiplica-se a multa integral prevista no contrato pelo número de meses que faltam e divide-se o resultado pelo prazo total do contrato.

Por exemplo, um contrato de 30 meses tem aluguel de R$ 2.000 e multa de 3 aluguéis, ou R$ 6.000. Quem sai ao fim do 10º mês ainda tem 20 meses pela frente e paga R$ 6.000 × 20 ÷ 30, o que resulta em R$ 4.000. Se a mesma pessoa sair ao fim do 24º mês, faltando 6, o valor cai para R$ 1.200.

Quanto mais próximo do fim do contrato, menor a multa. No mesmo exemplo, quem sai faltando apenas 1 mês paga R$ 200, e não os R$ 6.000 indicados na cláusula.

Se o contrato já passou do prazo

Quando o prazo do contrato termina e o inquilino permanece no imóvel sem assinar um novo, a locação passa a vigorar por prazo indeterminado (arts. 46 e 47 da Lei do Inquilinato). A partir daí, não há multa por saída antecipada, porque já não existe prazo a ser cumprido.

O que permanece é o dever de aviso. O inquilino precisa comunicar a saída por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência e, se não o fizer, o proprietário pode cobrar um mês de aluguel e encargos (art. 6º da mesma lei). É comum pagar uma multa indevida apenas por não verificar se o prazo do contrato já terminou.

Se o contrato não prevê multa ou fixa um valor excessivo

A ausência de cláusula de multa não isenta o inquilino que sai antes do prazo. Nesse caso, sem acordo, o valor é fixado pelo juiz, como estabelece o próprio art. 4º.

Por outro lado, há contratos que exigem a multa integral, qualquer que seja o tempo cumprido, ou que fixam um valor muito acima do usual. A redução proporcional, porém, está na lei, e a própria Lei do Inquilinato considera nula a cláusula que pretenda afastar o que ela garante (art. 45). Além disso, o juiz deve reduzir a multa quando ela for manifestamente excessiva (art. 413 do Código Civil).

A regra vale também para imóvel comercial. A exceção é o imóvel que o proprietário adquiriu, construiu ou reformou sob medida para o inquilino, o chamado built to suit. Nesse contrato prevalece a multa ajustada, limitada aos aluguéis que restariam até o fim (art. 54-A, § 2º).

Se você vai se mudar porque o empregador o transferiu

Nessa hipótese, a lei dispensa a multa. Quem é transferido pelo empregador, público ou privado, para trabalhar em outra cidade não paga multa, desde que comunique o proprietário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

O ponto decisivo é a transferência. Quem pede demissão para assumir outro emprego em outra cidade não se enquadra na regra, porque a mudança não decorreu de determinação do empregador. Para usar a dispensa, convém ter em mãos o documento da transferência.

Se você é o proprietário

A mesma lei que permite ao inquilino sair antes, pagando a multa, impede o proprietário de retomar o imóvel durante o prazo. A retomada antecipada só ocorre nas hipóteses do art. 9º, como acordo entre as partes, infração contratual ou falta de pagamento.

Nada impede, porém, que as partes ajustem outra solução. Um acordo de saída pode dispensar a multa, reduzir o valor ou dividir o pagamento em parcelas, o que responde à dúvida sobre o parcelamento da multa. Tudo depende de acordo, de preferência formalizado por escrito.

O que fazer agora

Antes de comunicar a saída, leia o contrato e verifique se o prazo ainda está em curso, qual é a multa prevista e se há regra específica sobre o aviso de saída.

Com essas informações, faça o cálculo e comunique a saída por escrito, guardando o comprovante. Havendo divergência sobre o valor, o primeiro passo é a negociação. Sem acordo, a questão pode ser levada ao Juizado Especial Cível nas causas de até 40 salários mínimos (art. 3º da Lei 9.099/1995).

Quando o contrato tem cláusulas pouco claras ou valores elevados, uma leitura cuidadosa antes de assinar o acordo de saída evita surpresas. A página de Direito Contratual mostra como o escritório atende questões de locação, e a página de contato explica o que acontece depois que você escreve.

Base legal

• Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), arts. 4º, 6º, 9º, 45, 46, 47 e 54-A, com a redação dada ao art. 4º pela Lei 12.744/2012
• Código Civil, art. 413
• Lei dos Juizados Especiais (Lei 9.099/1995), art. 3º