Quem desiste da compra perde o sinal?

Quem desiste da compra depois de pagar o sinal perde esse valor para o vendedor. Se quem desiste é o vendedor, ele devolve o sinal mais o equivalente, ou seja, em dobro, com correção e juros (art. 418 do Código Civil). A regra muda quando o contrato prevê direito de arrependimento ou quando nenhum dos dois deu causa ao desfazimento.

O sinal, que a lei também chama de arras, é o valor pago na assinatura para confirmar o negócio. Quando a compra se concretiza, ele é abatido do preço (art. 417), e por isso muitos o tratam como simples adiantamento. A diferença aparece justamente quando alguém desiste.

Se quem desiste é o comprador

Quando o comprador deixa de cumprir o contrato, o vendedor pode considerá-lo desfeito e ficar com o sinal (art. 418, I). Não importa o motivo pessoal da desistência, como uma mudança de planos ou a descoberta de outro imóvel mais barato.

Por exemplo, um comprador assina a compra de uma casa de R$ 300.000 e paga R$ 30.000 de sinal. Um mês depois, desiste. O vendedor pode reter os R$ 30.000 e procurar outro comprador.

O sinal funciona como indenização mínima. Se o vendedor provar prejuízo maior, pode cobrar a diferença, e também pode, em vez de desfazer o negócio, exigir que a compra seja cumprida, com perdas e danos (art. 419).

Se quem desiste é o vendedor

Quando é o vendedor quem não cumpre o contrato, o comprador pode desfazê-lo e exigir a devolução do sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (art. 418, II). É daí que vem a ideia do sinal devolvido em dobro.

No mesmo exemplo, o vendedor que recebeu R$ 30.000 de sinal e desistiu de vender a casa devolve R$ 60.000, corrigidos. O comprador também pode preferir exigir a venda, com perdas e danos, em vez de receber o dinheiro (art. 419).

O mesmo vale quando a venda não sai por causa de um problema que cabia ao vendedor resolver, como uma pendência na documentação do imóvel que ele não revelou ou não regularizou no prazo combinado.

Se o contrato prevê direito de arrependimento

Alguns contratos permitem que qualquer das partes desista, mediante a perda do sinal. Nesse caso, o sinal tem função apenas de indenização. Quem pagou e desiste perde o valor, e quem recebeu e desiste devolve o sinal mais o equivalente, sem que nenhum dos dois possa pedir indenização além disso (art. 420).

A diferença prática está no limite do prejuízo. Com cláusula de arrependimento, quem desiste sabe de antemão quanto vai perder. Sem ela, a outra parte pode cobrar prejuízo maior que o sinal ou exigir que o negócio seja cumprido.

Se nenhum dos dois deu causa ao desfazimento

A perda do sinal pressupõe que uma das partes deixou de cumprir o contrato. Quando a compra não se realiza por um motivo que não depende de nenhum dos dois, essa base desaparece.

Um exemplo é o do financiamento. Se o contrato dizia que a compra dependia da aprovação do crédito e o banco o negou, o comprador não descumpriu o contrato, e a retenção do sinal perde fundamento. Sem essa previsão no contrato, a discussão fica mais difícil, porque o comprador precisa demonstrar que não deu causa ao problema.

Se o sinal é muito alto ou a compra é de loja ou construtora

Um sinal desproporcional ao negócio pode ter a perda reduzida pelo juiz, que aplica a regra de redução das penalidades excessivas (art. 413 do Código Civil), como orienta o Enunciado 165 das Jornadas de Direito Civil. A redução não é automática e depende do valor do sinal em relação ao preço e ao prejuízo real.

Na compra feita de empresa, como um carro numa concessionária ou um móvel numa loja, vale também o Código de Defesa do Consumidor. Cláusula que imponha perda exagerada ao consumidor pode ser considerada abusiva e nula (art. 51, IV, do CDC).

O imóvel na planta, comprado diretamente da incorporadora, tem regra própria. Quando o comprador desiste, recebe de volta o que pagou, corrigido, com dois descontos, a comissão de corretagem e uma multa. A multa pode chegar a 25% do valor pago, ou a 50% quando a obra está sob o regime de patrimônio de afetação (art. 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018).

O que fazer agora

Antes de pagar o sinal, verifique se o contrato registra, por escrito, o valor pago a título de sinal e se existe direito de arrependimento. O contrato também deve dizer o que acontece se o financiamento for negado e qual é o prazo para a escritura. Guarde o comprovante de pagamento.

Se a compra é de imóvel, peça antes a certidão de matrícula atualizada, para saber se o vendedor é mesmo o dono e se há penhora ou dívida registrada. Quem paga o sinal e passa a ocupar o imóvel só com o contrato particular fica na situação descrita em Contrato de gaveta tem validade?, até a escritura ser registrada.

Se a outra parte desistiu, registre por escrito a desistência e o pedido de devolução ou de cumprimento, e guarde as mensagens trocadas. A página de Direito Contratual mostra como o escritório atende a análise e a elaboração de contratos, e a página de contato explica o que acontece depois que você escreve.

Base legal

• Código Civil, arts. 413 e 417 a 420, com a redação dada ao art. 418 pela Lei 14.905/2024
• Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV
• Lei 4.591/1964, art. 67-A, incluído pela Lei 13.786/2018
• Enunciado 165 das Jornadas de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal