Multa por sair do aluguel antes do prazo: como calcular

A multa é a prevista no contrato, reduzida na proporção do tempo já cumprido (art. 4º da Lei do Inquilinato). O valor final depende de três fatores, o que o contrato estabelece, quantos meses faltam e se o contrato ainda está dentro do prazo. Encerrado o prazo, a multa deixa de ser devida.

Os conhecidos 3 aluguéis não estão previstos em lei. Trata-se apenas do valor mais frequente nos contratos, que pela repetição passou a ser tomado como regra.

Como fazer o cálculo

O cálculo tem uma única etapa. Multiplica-se a multa integral prevista no contrato pelo número de meses que faltam e divide-se o resultado pelo prazo total do contrato.

Por exemplo, um contrato de 30 meses tem aluguel de R$ 2.000 e multa de 3 aluguéis, ou R$ 6.000. Quem sai ao fim do 10º mês ainda tem 20 meses pela frente e paga R$ 6.000 × 20 ÷ 30, o que resulta em R$ 4.000. Se a mesma pessoa sair ao fim do 24º mês, faltando 6, o valor cai para R$ 1.200.

Quanto mais próximo do fim do contrato, menor a multa. No mesmo exemplo, quem sai faltando apenas 1 mês paga R$ 200, e não os R$ 6.000 indicados na cláusula.

Se o contrato já passou do prazo

Quando o prazo do contrato termina e o inquilino permanece no imóvel sem assinar um novo, a locação passa a vigorar por prazo indeterminado (arts. 46 e 47 da Lei do Inquilinato). A partir daí, não há multa por saída antecipada, porque já não existe prazo a ser cumprido.

O que permanece é o dever de aviso. O inquilino precisa comunicar a saída por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência e, se não o fizer, o proprietário pode cobrar um mês de aluguel e encargos (art. 6º da mesma lei). É comum pagar uma multa indevida apenas por não verificar se o prazo do contrato já terminou.

Se o contrato não prevê multa ou fixa um valor excessivo

A ausência de cláusula de multa não isenta o inquilino que sai antes do prazo. Nesse caso, sem acordo, o valor é fixado pelo juiz, como estabelece o próprio art. 4º.

Por outro lado, há contratos que exigem a multa integral, qualquer que seja o tempo cumprido, ou que fixam um valor muito acima do usual. A redução proporcional, porém, está na lei, e a própria Lei do Inquilinato considera nula a cláusula que pretenda afastar o que ela garante (art. 45). Além disso, o juiz deve reduzir a multa quando ela for manifestamente excessiva (art. 413 do Código Civil).

A regra vale também para imóvel comercial. A exceção é o imóvel que o proprietário adquiriu, construiu ou reformou sob medida para o inquilino, o chamado built to suit. Nesse contrato prevalece a multa ajustada, limitada aos aluguéis que restariam até o fim (art. 54-A, § 2º).

Se você vai se mudar porque o empregador o transferiu

Nessa hipótese, a lei dispensa a multa. Quem é transferido pelo empregador, público ou privado, para trabalhar em outra cidade não paga multa, desde que comunique o proprietário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

O ponto decisivo é a transferência. Quem pede demissão para assumir outro emprego em outra cidade não se enquadra na regra, porque a mudança não decorreu de determinação do empregador. Para usar a dispensa, convém ter em mãos o documento da transferência.

Se você é o proprietário

A mesma lei que permite ao inquilino sair antes, pagando a multa, impede o proprietário de retomar o imóvel durante o prazo. A retomada antecipada só ocorre nas hipóteses do art. 9º, como acordo entre as partes, infração contratual ou falta de pagamento.

Nada impede, porém, que as partes ajustem outra solução. Um acordo de saída pode dispensar a multa, reduzir o valor ou dividir o pagamento em parcelas, o que responde à dúvida sobre o parcelamento da multa. Tudo depende de acordo, de preferência formalizado por escrito.

O que fazer agora

Antes de comunicar a saída, leia o contrato e verifique se o prazo ainda está em curso, qual é a multa prevista e se há regra específica sobre o aviso de saída.

Com essas informações, faça o cálculo e comunique a saída por escrito, guardando o comprovante. Havendo divergência sobre o valor, o primeiro passo é a negociação. Sem acordo, a questão pode ser levada ao Juizado Especial Cível nas causas de até 40 salários mínimos (art. 3º da Lei 9.099/1995).

Quando o contrato tem cláusulas pouco claras ou valores elevados, uma leitura cuidadosa antes de assinar o acordo de saída evita surpresas. A página de Direito Contratual mostra como o escritório atende questões de locação, e a página de contato explica o que acontece depois que você escreve.

Base legal

• Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), arts. 4º, 6º, 9º, 45, 46, 47 e 54-A, com a redação dada ao art. 4º pela Lei 12.744/2012
• Código Civil, art. 413
• Lei dos Juizados Especiais (Lei 9.099/1995), art. 3º