Inquilino não paga o aluguel: o que fazer?

O caminho é a ação de despejo, única forma legal de o proprietário retomar o imóvel (art. 5º da Lei do Inquilinato). Ela pode ser proposta já a partir do primeiro aluguel em atraso. O tempo até a desocupação depende sobretudo de o contrato ter garantia, como fiador ou caução, e de o inquilino quitar a dívida no processo.

Antes de qualquer providência, um alerta que evita um problema maior. Trocar a fechadura, cortar a água ou retirar os móveis por iniciativa própria não é permitido, ainda que haja meses de atraso, e pode configurar o crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal).

Depois de quanto tempo de atraso é possível pedir o despejo

Não há número mínimo de meses. A lei permite a rescisão da locação pela falta de pagamento do aluguel e dos encargos, sem fixar quantos (art. 9º, III), e um único mês em atraso já é suficiente. Também não é obrigatório notificar o inquilino antes, porque, quando o aluguel tem data certa, o simples atraso já o coloca em mora (art. 397 do Código Civil).

Por exemplo, um proprietário alugou uma casa por R$ 1.500 e, em 2025, o inquilino deixou de pagar em março. Ele esperou, confiando nas promessas, e em agosto a dívida já somava cinco meses, mais as contas de água e o IPTU que o contrato punha a cargo do inquilino. Cada mês de espera aumenta a dívida que dificilmente será recuperada por inteiro.

Se o contrato não tem nenhuma garantia

É a situação em que o despejo pode ser mais rápido. Sem fiador, caução, seguro-fiança ou outra garantia, ou quando a garantia se extinguiu, o juiz pode determinar a desocupação em 15 dias logo no início do processo, antes mesmo de ouvir o inquilino (art. 59, § 1º, IX). Essa ordem, chamada liminar, depende de requisitos que o proprietário precisa cumprir ao pedir.

Por exemplo, uma proprietária alugou um apartamento a um conhecido, sem fiador e só com um contrato simples, e o aluguel parou de ser pago. Justamente por não haver garantia, ela pode pedir a desocupação rápida. A locação sem contrato escrito também é reconhecida pela lei (art. 47), mas aí a existência do aluguel precisa ser provada.

Se o contrato tem fiador, caução ou seguro-fiança

Com garantia, não cabe a ordem liminar de desocupação, e o despejo segue o andamento normal do processo. Em contrapartida, o proprietário tem de quem cobrar. Por exemplo, num contrato com fiador, o fiador pode ser incluído na mesma ação para responder pela dívida (art. 62, I), e, no seguro-fiança, a seguradora indeniza conforme a apólice.

A imobiliária só responde no lugar do inquilino se o contrato de administração tiver cláusula de garantia de aluguel. Sem essa cláusula, sua função é cobrar e repassar os valores.

Se o inquilino quer pagar e continuar no imóvel

Mesmo depois de proposta a ação, o inquilino, ou o fiador, pode evitar o despejo quitando a dívida no processo, dentro de um prazo curto e com acréscimos fixados em lei (art. 62, II). Por exemplo, um inquilino que atrasou três meses depois de perder o emprego, e conseguiu o dinheiro com a família, ainda pode manter a locação se pagar a tempo. Esse direito, porém, não pode ser usado repetidamente.

Se você é o inquilino, o prazo começa a correr quando você é citado, e é nesse momento que a possibilidade de manter a locação se decide.

Quanto tempo leva até a desocupação

A duração do processo varia muito de uma comarca para outra. O que a lei fixa é a etapa final. Julgado procedente o despejo por falta de pagamento, o inquilino tem 15 dias para desocupar o imóvel voluntariamente (art. 63, § 1º, b), e depois disso a desocupação pode ser feita de forma compulsória.

O despejo por falta de pagamento não pode ser proposto no Juizado Especial, que só admite o despejo para uso próprio (art. 3º, III, da Lei 9.099/1995, e Enunciado 4 do FONAJE). Ele tramita na vara cível, com advogado. A cobrança dos aluguéis atrasados também tem prazo, porque o aluguel prescreve em 3 anos, como explica o artigo Dívida caduca em 5 anos?.

O que fazer agora

Se você é o proprietário, reúna o contrato, os comprovantes do que foi pago e a relação dos meses em atraso. Com eles, é possível avaliar se cabe a desocupação rápida, quem mais responde pela dívida e como pedir ao mesmo tempo a saída do inquilino e o pagamento.

Se você é o inquilino e não consegue pagar, o momento de buscar uma solução é antes da ação ou logo depois da citação. Se a intenção é sair antes do fim do contrato, o artigo Multa por sair do aluguel antes do prazo: como calcular explica o que pode ser cobrado.

A página de Direito Contratual mostra como o escritório atende questões de locação, e a página de contato explica o que acontece depois que você escreve.

Base legal

• Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), arts. 5º, 9º, 47, 59, 62 e 63, com a redação da Lei 12.112/2009
• Código Civil, art. 397
• Código Penal, art. 345
• Lei dos Juizados Especiais (Lei 9.099/1995), art. 3º, e Enunciado 4 do FONAJE